Alo Bilgi
05/03/2020

Maliye, Günlük Kiralamaları Ticari Faaliyet Kabul Ediyor!

Aslında bu tür kiralamalara literatürde Kısa Süreli Kiralama da deniliyor.

Bu konutlar sahipleri veya aracılar tarafından saatlik, günlük, haftalık veya aylık olarak kiralanabiliyor, yani ihtiyaca göre. Eşyalı olmaları da bu tür kiralamaları teşvik ediyor! Bu kiralamaları en çok, kısa süreli iş seyahati için büyükşehirlere gidenler vb. tercih ediyor. Nedeni ise, otellere göre daha ekonomik olması.

Son yıllarda günlük kiralamanın sayısı ve mali boyutu, artan ilgi ve yüksek getiri nedeniyle oldukça arttı, tahmin edilenin ötesine geçti!

Konu ile ilgili olarak GABORAS Gayrimenkul Kıymetler Borsası A.Ş. tarafından hazırlanan “Türkiye’deki Hukuk Dışı Konut Kiralama Hizmetlerinin Tespiti” konulu Raporda; Türkiye genelinde en ciddi vergi kayıp ve kaçağının günlük kiralamalarda yaşandığı, otel veya konaklama amacıyla hizmet vermelerine rağmen ruhsatı olmayan taşınmazlardan ciddi tutarlarda ticari kazanç sağlandığı, kiraya geliri elde edenlerin büyük bölümünün vergi mükellefiyetinin bulunmadığı, bu kapsamda 2017 yılında 1.704.655.850 TL., 2018 yılında 1.508.683.149 TL. ciro elde edildiği ifade ediliyor. 2019 yılı için ise herhangi bir çalışma bulunmamakla beraber, tahmini ciro 1.750.000.000 TL. olarak öngörülüyor. Nasıl, ciddi cirolar değil mi?

Maliye, Günlük Kiralama Yapanların Peşine Düştü!

Bu tür kiralamaları yapanların kaçının vergi mükellefi olduğu, kaçının olmadığı belli değil. Yani, flu. Son birkaç yıldır denetimlerde arttı ama yine de yetersiz, ciddi kayıt dışılık söz konusu. Yukarıda yer alan rakamlara bakıldığında da, ciddi vergi kayıp ve kaçağı var. Kayıt dışılık ise, mevcut vergi mükelleflerinin daha fazla vergi ödemelerine neden oluyor.

Maliye şimdi günlük kiralama yapanların peşinde, beyan döneminin ardından ciddi vergi denetimleri ve yoklamaları başlayacak!

Günlük Kiralama Yapanlar Dikkat! Maliye, Günlük Kiralamaları Ticari Faaliyet Kabul Ediyor!

Vergilendirme bakımından kiralamanın gayrimenkul sermaye iradı ve/veya ticari kazanç sayılması arasında ciddi farklar var. Gayrimenkul sermaye iradında sadece yıllık gelir vergisi var, KDV ve geçici vergi yok, sürekli mükellefiyet yok. Ticari kazançta gelir vergisi, KDV, geçici vergi, sürekli mükellefiyet vs. var.

Günlük kiralama yapıp da Gelir Vergisi ve KDV mükellefiyeti tesis ettirmeyenler yandı. Çünkü, Maliye bu tür günlük kiralamaları ticari kazanç kabul ediyor, bu konudaki görüşü şu şekilde:

“Binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25 inci sırası kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu hizmetin % 18 oranında KDV ye tabi tutulması gerekmektedir.” (GİB. İstanbul VDB.nin 19/02/2016 tarihli ve 62030549-120[40-2014/891]-14193 sayılı özelgesi).

Ayrıca, Maliye, binalarda konaklama yeri olarak günlük kiraya verilen daireleri, ticari faaliyetin icrasına tahsis edilmeleri nedeniyle iş yeri sayıyor ve bu taşınmazlardan alınacak olan bina vergilerinin mesken binaları dışında diğer binalara uygulanan vergi oranı üzerinden hesaplanmasını istiyor (GİB. İzmir VDB.nin 05.02.2018 tarih ve 66813766-175.01[33-2017/11]-56068 sayılı özelgesi).

Yani, günlük kiralamaların bu işlerle uğraşanlara maliyeti oldukça ağır, sanırım farkında değiller. Tespit edildikleri takdirde, geriye dönük olarak gelir vergisi, geçici vergi, KDV tarhiyatları ile bir (1) kat vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile karşı karşıya kalmaları yüksek ihtimal. Bunlarla karşılaşmak istemeyenlerin bir an evvel vergi mükellefiyeti tesis ettirerek, geriye dönük vergi beyannamelerini pişmanlıkla vermelerini, bu şekilde ceza ve faiz uygulamalarına muhatap olmamalarını öneriyoruz.